Assemblee condominiali on line: cosa cambia?
La legge 13 ottobre 2020, numero 126, di conversione del Dl 104/2020, ha introdotto, negli articoli 63 e 63 bis, alcune sostanziali modifiche ad alcune norme dell’istituto condominiale, all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, numero 34 e la proroga di termini per gli adempimenti anti incendio di cui al Dm 25 gennaio 2019.Per quanto riguarda il Codice civile sono stati modificati gli articoli 66 disposizioni attuative e il numero 10 del comma uno del 1130 Codice civile. All’articolo 66 disposizioni attuative oltre che alla modifica del comma 3 è stato introdotto un nuovo comma, il numero 6.
Le nuove maggioranze
La modifica all’articolo 119 Dl 34/20 consente che le delibere dell’assemblea del condominio «aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio». Disposizione quindi con effetti limitati.
Le norme introdotte agli articoli 63 e 63 bis sono di due tipi: alcune strutturali, altre contingenti e legate alla emergenza coronavirus.Questa distinzione è importante perché diversamente l’interpretazione rischia di essere fuorviante.Sono sicuramente norme emergenziali e che quindi perderanno efficacia, o appena cessa l’emergenza o nel momento in cui la norma di riferimento ha esaurito la sua operatività, le modifiche all’articolo 119 del Dm 34/20, al Dm 25 gennaio 2019 e al numero 10) dell’articolo 1130 Codice civile .
Le modiche strutturali
Sono invece norme strutturali che entrano a far parte integrale del Codice civile quelle relative al comma 3 e 6 dell’articolo 66 disposizioni attuative. Sia le une che le altre sono norme scritte in pessimo linguaggio giuridico, contraddittorie per alcuni versi e di non facile interpretazione. Scrive Antonio Scarpa, con piena ragione, che non c’è lacuna o incertezza giuridica che un maldestro legislatore non possa peggiorare, aggiungo io che ormai, in modo sistematico, qualsiasi norma introdotta crea caos e totale disorientamento tra gli operatori del diritto.
La responsabilità di aver preteso un intervento del legislatore diretto a regolare e introdurre assemblee condominiali on line è da imputare alla scarsa fiducia nelle proprie capacità professionali da parte degli amministratori di condominio e nella difesa corporativa, del loro spirito di conservazione dell’esistente, e per giunta con forme culturali regressive, che ha caratterizzato le organizzazioni professionale. Analogo atteggiamento di retroguardia hanno assunto le organizzazioni della pro prietà, salvo una rara eccezione, ritenendosi i condomini una categoria non al passo con le nuove tecnologie.
Invece di confrontarsi con una realtà in evoluzione e aggiornarsi per essere al passo con i tempi si è preferito attardarsi su posizioni di retroguardia invocando interventi legislativi. Interventi avvenuti che hanno fatto più danno di quanto ci si aspettasse.
La previsione sulle assemblee da remoto
Detto ciò entriamo nel merito della possibile conduzione delle assemblee telematiche. Se la norma introdotta è una norma strutturale e non emergenziale, se quindi il sistema di conduzione, in analogia con quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 2370 Codice civile consente, al verificarsi di alcune pre condizioni, la tenuta in forma telematica della assemblea, e quindi è una norma non emergenziale, allora nulla cambia rispetto al passato con riferimento al momento eccezionale determinato dalla epidemia in atto.
Prima della modifica di cui al Dl 104/20 si discuteva della possibilità di una assemblea condominiale on line in un istituto, quello condominiale, che non la prevedeva (ma che neppure la escludeva). Si è ritenuto, con ampie e ragionevoli analisi giuridiche, che le norme emergenziali, e in particolare il Dl 18 del 17 marzo 20 agli articoli 73 (enti , fondazioni) e 106 (società), legittimassero la modalità della assemblea telematica trattandosi di disposizioni emergenziali dirette a tutelare la salute, bene non negoziabile e costituzionalmente garantito.
Ora, a maggior ragione, avendo acquisito che non esistono, in situazioni di normalità, ostacoli concettuali o di sistema o ontologici nell’istituto condominiale e nella sua natura, che possano impedire, a certe condizioni, di tenere l’assemblea in forma telematica, allora, dovendo fare ancora i conti con norme eccezionali emergenziali che vogliono impedire, in via prudenziale, il contatto fisico, non si vede perché i ragionamenti di allora non abbiano acquistato maggior valore.
Nessuna novità rispetto al passato
Quindi nulla è cambiato in peggio rispetto a prima, oggi è possibile, finché dura la emergenza, tenere assemblee condominiali in forma telematica, forma, ripeto, ora regolata dal novato articolo 66 disposizioni attuative per le situazioni post emergenza. Acquisita la possibilità, in emergenza imperante, della conduzione telematica, entriamo ora nel merito del contenuto ordinario della norma.
L’analisi della norma
Due aspetti a mio parere meritano attenzione.Il primo, una assoluta novità per l’istituito condominiale: si è dato valore regolamentare ad un atto negoziale recettizio e condizionato al perfezionamento per successiva adesione. E’ indiscusso il principio che la sede in cui si prendono decisioni condominiali valide è solo l’assemblea, un accordo extra assembleare, può avere valore tra le parti, ma non può supplire all’atto della formazione della volontà nella sede assembleare. Ora si è introdotta la possibilità di modifica del regolamento con due strumenti, l’uno tipico dell’istituto, l’assemblea che consente la nuova modalità di conduzione dell’assemblea, l’altro extra assembleare, il consenso individuale totalitario preliminare.
Il secondo modo di introdurre la possibilità di tenere, normalmente, le assemblee in forma telematica è la previsione regolamentare.Il secondo modo non fa sorgere problemi di sorta: se è regolare la convocazione, se si raggiunge la maggioranza necessaria, è possibile prevedere, senza limiti di tempo, la forma telematica dell’assemblea.La raccolta individuale del consenso pone dei problemi operativi e interpretativi oltre che delle difficoltà oggettive di reperimento della necessaria unanimità.Ne indico alcuni, invitando a leggere cliccando qui la bozza che l’amministratore può predisporre per raccogliere il sì dei condomini.
