DECRETO CRESCITA – Le principali novità sul settore immobiliare
Canoni di locazione non percepiti
Secondo quanto previsto dall’articolo 3 – quinquies: si consente al contribuente – per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a partire dal 1° gennaio 2020 – di usufruire della detassazione dei canoni non percepiti senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto, ma provandone la mancata corresponsione in un momento antecedente, ovvero mediante l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità. Attualmente, per avere diritto a non versare l’Irpef occorre attendere la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore ed è riconosciuto un credito di imposta per il periodo precedente.
Deducibilità dell’Imu
L’articolo 3 incrementa progressivamente la percentuale deducibile dal reddito d’impresa e dal reddito professionale dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali, sino a raggiungere la totale deduzione dell’imposta a regime a decorrere dal 2023 (periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2022)
Eliminazione sanzione per mancata comunicazione della cedolare secca
L’articolo 3-bis dispone l’abrogazione dell’obbligo della comunicazione della proroga della cedolare secca e della relativa sanzione previsti al comma 3 dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
Nuovi termini dichiarazione IMU-TASI
Viene spostato, con l’articolo 3-ter, il termine di presentazione della dichiarazione IMU/TASI dal 30 giugno al 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo. Con l’articolo 3 – quater si eliminano gli obblighi dichiarativi relativi al possesso dei requisiti per fruire delle agevolazioni Imu e Tasi per gli immobili concessi in comodato a parenti in linea diretta di primo grado, nonché per fruire delle agevolazioni sugli immobili in locazione a canone concordato.
Codice identificativo per strutture ricettivi e locazioni brevi
Il Decreto Crescita con l’articolo 13-quater introduce il codice identificativo per le locazioni per gli “affitti brevi” introducendo così norme di contrasto all’evasione nel settore turistico-ricettivo. In primo luogo si stabilisce che gli intermediari immobiliari residenti in Italia, appartenenti al medesimo gruppo degli intermediari non residenti che non abbiano nominato un rappresentante fiscale, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve. I dati relativi alle generalità delle persone alloggiate presso le strutture ricettive, forniti dal ministero dell’Interno all’Agenzia delle Entrate in forma anonima e aggregata per struttura ricettiva, sono tramessi ai Comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno o il contributo di soggiorno a scopo di monitoraggio. Viene istituita, presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo, un’apposita banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, identificate secondo un codice alfanumerico, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza, consentendone l’accesso all’Agenzia delle entrate. I titolari delle strutture ricettive, gli intermediari e i soggetti che gestiscono portali telematici devono pubblicare il richiamato codice identificativo nelle “comunicazioni inerenti all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”, pena la sanzione pecuniaria da 500 euro a 5mila.
L’articolo 16-bis, riapre al 31 luglio 2019 i termini per aderire: alla cosiddetta rottamazione ter delle cartelle esattoriali, ovvero la definizione agevolata dei carichi affidati agli agenti della riscossione tra il 1° gennaio 2000 ed il 31 dicembre 2017; al cosiddetto saldo e stralcio dei debiti fiscali e contributivi delle persone fisiche in difficoltà economica, affidati agli agenti della riscossione tra il 1° gennaio 2000 ed il 31 dicembre 2017.
Durata contratti di locazione agevolati
L’articolo 19 bis, stabilisce che in mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto sia “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.
Modifica disciplina cartolarizzazioni crediti deteriorati (NPL)
L’articolo 23 apporta numerose modifiche alla disciplina della cartolarizzazione dei crediti, anche allo scopo di velocizzare il mercato dei crediti deteriorati presenti nei bilanci di banche e intermediari finanziari. Con le norme in esame sono introdotte misure specifiche volte a: facilitare le operazioni di trasferimento di crediti deteriorati, evitando la chiusura dei contratti di apertura di credito e permettendo di trasferire gli impegni di erogazione a una banca o a un intermediario finanziario (per mantenere il conto presso la banca cedente); consentire la costituzione di più società veicolo di appoggio, al posto di una sola come previsto dalle norme vigenti, per l’attività di acquisizione, gestione e valorizzazione dei beni, realizzata nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione; introdurre specifiche disposizioni volte a rendere fiscalmente neutrale l’intervento della società veicolo d’appoggio nella monetizzazione dei beni posti a garanzia dei crediti cartolarizzati; disciplinare la cartolarizzazione che ha come sottostante beni immobili, beni mobili registrati e diritti reali o personali su tali medesimi beni.
Tassazione agevolata per vecchi edifici. Agevolazioni per interventi di efficienza energetica e riduzione rischio sismico
L’articolo 7 introduce il regime di tassazione agevolata per incentivare gli interventi su vecchi edifici, allo scopo di conseguire classi energetiche elevate e nel rispetto delle norme antisismiche. Per gli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, il contribuente che ha diritto alle detrazioni potrà optare, in luogo dell’utilizzo diretto delle stesse, per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest’ultimo rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione, in 5 quote annuali di pari importo. Il fornitore che ha effettuato gli interventi ha a sua volta facoltà di cedere il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi. Inoltre, i beneficiari della detrazione per alcuni interventi di risparmio energetico (per es. installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia) potranno optare per la cessione del corrispondente credito in favore dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi. Il soggetto che ha realizzato gli interventi avrà a sua volta facoltà di cedere il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi e di cessione ad istituti di credito e a intermediari finanziari.
Viene inoltre prevista
l’esenzione del tributo per i servizi indivisibili (Tasi) a decorrere dal 1° gennaio 2022,
all’articolo 7 – bis, per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita a decorrere dal 1° gennaio 2022. In particolare il comma 1 dispone che sono esentati dal pagamento della TASI i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.
Incentivi per la valorizzazione ediliziaSino al 31 dicembre 2021, si applicheranno l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita, o eseguano, sui medesimi fabbricati, interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Il tutto, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e a condizione che le imprese procedano alla successiva alienazione degli immobili.
Sismabonus per acquisti di unità immobiliari
Le detrazioni previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici vengono estese agli acquirenti (entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori) delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3. La detrazione è pari al 75% o all’85% (a seconda della riduzione del rischio sismico) del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare per un importo di spesa massimo di 96.000 euro.
Rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa. L’articolo 19 dispone il rifinanziamento di 100 milioni di euro al “Fondo di garanzia per la prima casa”, istituito con la legge di stabilità per il 2014 per la concessione di garanzie, a prima richiesta, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari per il 2019. Contestualmente, viene ridotta dal 10 all’8% la percentuale minima del finanziamento da accantonare a copertura del rischio.
