Pannelli solari fotovoltaici ad uso individuale sulle parti comuni

Può un singolo condomino installare i pannelli fotovoltaici su tutto il tetto del condominio di fatto impedendo agli altri il pari uso, per sempre e trarne lui solo vantaggio?
Può e come se può se gli altri condomini non ne regolamentano la installazione e se l’interessato ha presentato la documentazione e la richiesta prevista.
Non si può dire di no, sarebbe inefficace, si può solo regolamentare l’uso di tetto e altre superfici comuni.
E’ questo uno dei problemi che si trovano ad affrontare, sia i condomini che gli amministratori, è la installazione di pannelli solari da parte del singolo non solo sulla sua proprietà individuali, ma sulle parti comuni (tetto, cortile, terrazzo ecc.) a proprio esclusivo vantaggio ed occupando anche interamente le superfici comuni.
L’articolo 1122 bis del codice civile disciplina questa ipotesi e indica una procedura che prevede delle limitazioni e alla fine della quale, se l’assemblea con la maggioranza prevista non dispone una regolamentazione dell’uso delle superfici comuni, legittima l’uso esclusivo da parte del singolo, per sempre.
Si costituisce un diritto di superfice con conseguenze imprevedibili sui comproprietari.
Il lungo articolo  su Casa Benessere può essere utile a inquadrare correttamente il problema anche per evitare danni e responsabilità.

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Pannelli solari fotovoltaici ad uso individuale sulle parti comuni.

La possibile installazione pannelli fotovoltaici, a causa dell’aumento del costo dell’energia sia elettrica che del gas, è divenuto un tema di interesse generale.

Gli utenti sono spinti a cercare fonti alternative che possano consentire una riduzione del costo energetico, i pannelli fotovoltaici sono la fonte più idonea ad essere installata sui tetti, nei cortili e sulle are scoperte se ben esposte al sole.

Inoltre il contributo dello stato a tutto il 2023, se non si accede al super bonus, è pari al 50% del costo come detrazione fiscale decennale.

Una premessa va fatta per evitare che si incorra in facili innamoramenti che poi costano caro.

L’energia prodotta dai pannelli può essere solo auto consumata, quella in esubero viene ceduta alla rete senza nessuna apprezzabile remunerazione. Quindi prima di fare una scelta è necessario fare una ipotesi realistica su quali sono i consumi che si possano dirottare sul solare (ovviamente quando c’è il sole) diversamente si rischia di subire il costo della installazione e di avere una riduzione dei consumi insignificante.

Ovviamente si può sempre immagazzinare l’energia prodotta dal solare, ma il costo delle batterie, salvo che non si abbiano contributi che lo azzerano, non è ammortizzabile nel corso di vita media delle batterie che costano circa 1.500,00 euro al KW.

E’ possibile installare pannelli fotovoltaici sulle superfici condominiali?

Sono due le situazioni che possono determinarsi:

1. La installazione su parti comuni (es. tetto o cortile,) deliberata, con la maggioranza prevista dai condomini, ad uso del condominio e salvo la possibilità di costituire comunità energetica e vendere quindi l’energia prodotta. Le comunità energetiche sono ancora ferme per la mancata emanazione dei decreti attuativi.
2. L’istallazione di pannelli solari personali effettuata da un singolo condomino su parti comuni occupandole magari integralmente.

Sul primo punto, pannelli solari condominiali, si tratterà in uno specifico successivo articolo che pubblicheremo, oggi affrontiamo la seconda ipotesi.

Cosa deve fare il singolo condomino che volesse installare pannelli fotovoltaici non sulla sua proprietà, ma su beni comuni?

La risposta ci è data da quanto previsto nel codice civile e in particolare dall’art. 1122 bis c.c. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili).

La norma richiamata è diretta a regolare impianti non comuni a tutti i condomini, ma ad uso di singoli che seguendo una particolare procedura possono esercitare questo diritto.

E’ utile richiamare il testo della norma e in particolare i due commi che ci interessano:

<< [comma 2] È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

[comma 3] Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.>>

Come è evidente e chiaro il comma 2 esplicitamente consente ai singoli di realizzare impianti a servizio delle proprie unità immobiliari utilizzando anche superfici comuni. Al comma 3 addirittura consente che si possano modificando le parti comuni, ma nel rispetto del minor pregiudizio ad esse e alle unità immobiliari di proprietà individuale.

Quindi al singolo, è questa la innovazione, è consentito non solo di usare le parti comuni, ma addirittura di usarle pregiudicandone la destinazione e il godimento al altri purché tale pregiudizio (danno) sia il minore possibile.

Se per la installazione di impianti si rendessero necessarie opere di modificazione della parti comuni il soggetto interessato, a noma del comma 3, deve darne comunicazione all’amministratore indicando in modo specifico e non generico le modalità di esecuzione degli interventi che intende mettere in atto, dovrà quindi presentare un progetto dettagliato.

Avuta la richiesta con la relativa documentazione l’amministratore deve convocare l’assemblea perché deliberi con maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio), eventuali e adeguate modalità alternative di esecuzione delle opere proposte.

L’assemblea non può dire di no, può solo regolamentare la installazione dell’impianto e può farlo solo con la specifica maggioranza.

L’assemblea quindi ha il potere di:

a) imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio

b) se la richiesta è finalizzata ad installare impianti di cui al secondo comma (impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili) può prevedere su richiesta di chi abbia interesse <<a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.>>

c) può subordinare l’esecuzione delle opere alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Il comma 4 prevede il diritto dell’interessato alla installazione di impianti di cui all’art. 1122 bis a far accedere i suoi tecnici alle unità immobiliari individuali al fine della progettazione delle opere.

L’ultimo periodo del comma citato recita: <<Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.>>

Il poter dell’assemblea non è autorizzativo, ma può solo essere esercitato per porre dei limiti non vessatori e che rispondano a criteri di salvaguardia reale del decoro architettonico o diretti al pari uso delle superfici o alla sicurezza e stabilità, ad esempio attraverso una suddivisione delle superfici utilizzabili in ragione delle quote millesimali. Attenzione se non si raggiunge la maggioranza prevista quanto proposto dal condomino è realizzabile nei termini del progetto presentato. Ovviamente stabilità e decoro sono sempre da rispettare.

Quindi la deliberazione assembleare non è diretta e non ha ad oggetto una autorizzazione, la installazione di impianti individuali per la realizzazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili è un diritto soggettivo, l’assemblea può solo dare prescrizioni esecutive, chiedere ed ottener garanzie, avere le informazioni sulle modalità di esecuzione, null’altro.