Affitti brevi e Locazioni abitative
Articolo pubblicato sul Sole 24 Ore dal segretario nazionale avv.to Mario Fiamigi.
Affitti brevi e Locazioni abitative
Il fenomeno degli affitti brevi ha avuto un forte impatto su città turistiche, mercati immobiliari e urbanistici, portando il legislatore a introdurre misure restrittive per limitarne gli effetti negativi. Queste misure hanno suscitato dibattiti tra chi le considera un ostacolo al diritto di proprietà e chi, invece, ne evidenzia la necessità per gestire problemi come:
- Espulsione dei residenti tradizionali e chiusura delle attività commerciali locali.
- Degrado delle parti comuni degli edifici e disagio per i residenti.
- Riduzione dell’offerta di appartamenti in locazione a lungo termine, colpendo anche le classi medie.
Le misure adottate finora sono state giudicate inefficaci e punitive. Si propone invece di:
- Velocizzare il rilascio degli immobili dopo sfratti.
- Introdurre agevolazioni fiscali per contratti concordati.
- Ridurre la burocrazia per chi affitta con contratti abitativi.
L’obiettivo è rendere competitivo il mercato delle locazioni abitative per contrastare gli affitti brevi in maniera concreta e sostenibile.
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Con l’esplosione del fenomeno degli affitti brevi e delle loro conseguenze sul tessuto urbanistico delle città, sull’economia e sul mercato tradizionale delle locazioni nonché con la successiva recente adozione da parte del legislatore di provvedimenti “contenitivi” si è aperto sugli organi di informazione un dibattito che travalica la semplice questione del rapporto contrattuale disciplinato dal codice civile e investe il diritto di proprietà, tutelato dall’art. 42 della Costituzione.
Molti osservatori e illustri opinionisti partendo da un punto di vista strettamente “liberale” hanno aspramente criticato le misure governative che hanno aumentato le formalità e gli obblighi, sanzionando in modo pesante i trasgressori, ritenendo siffatta normativa penalizzante nei confronti della proprietà a cui verrebbe ingiustamente ostacolato il diritto di disporre come meglio dei propri immobili.
Dall’altro lato amministratori pubblici, sindaci, urbanisti e operatori del settore immobiliare hanno posto l’accento sulle trasformazioni che un simile fenomeno sta producendo nei centri storici delle città a vocazione turistica (in Italia praticamente tutti i capoluoghi regionali) , cioè espulsione dei residenti tradizionali, chiusura degli esercizi commerciali legati alla residenza di lungo periodo e la loro sostituzione con attività precarie e focalizzate essenzialmente sulla ristorazione di veloce consumazione (fast-food, kebab, chioschi), degrado delle parti comuni degli stabili sottoposti ad uno stress abitativo non usuale, disturbo per i residenti veri (che stanno diminuendo con una velocità impressionante) a causa del rumore e della sporcizia che inevitabilmente la rotazione continua delle persone comporta.
Ma soprattutto allarma la costante, irrefrenabile diminuzione degli appartamenti offerti in locazione abitativa secondo le modalità contrattuali previste dalla legge 431/89. Non si tratta quindi di contrastare solo il fenomeno delle “città lunapark”ma di affrontare un’emergenza sociale che riguarda certamente le fasce economicamente più deboli della popolazione ma oramai chiunque, anche i ceti con reddito medio-alto, per la semplice ma drammatica ragione che il mercato “normale” delle locazioni sta scomparendo.
Quindi è necessario misurarsi con questo problema in modo concreto, spogliandosi da ogni retroterra ideologico, evitando la contrapposizione liberismo contro statalismo che è certamente inadatta per affrontare un evento totalmente nuovo e senza precedenti.
Le misure “ contenitive” sino ad oggi adottate sono solo palliativi burocratici che appaiono ingiustamente penalizzanti e comunque certamente non idonei a modificare la situazione. Peraltro bisogna anche ricordare a chi lamenta la lesione del diritto di proprietà che provvedimenti tesi a contrastare gli affitti brevi sono stati assunti in moltissimi paesi occidentali e liberali come Spagna, Francia e Stati Uniti. E che l’art. 42 della Costituzione prevede limiti alla proprietà per salvaguardarne la funzione sociale.
Ma il punto fondamentale è che in una economia di mercato l’unica soluzione vera è rendere competitivo e appetibile il sistema delle locazioni abitative. Su questo versante moltissimo si può fare se si vuole agire con serietà e metodo. In primo luogo deve essere velocizzato il procedimento esecutivo di rilascio degli immobili perchè è intollerabile che ci vogliano mesi e mesi per liberare l’appartamento dopo avere acquisito dal Tribunale l’ordinanza di sfratto. Anche riguardo l’aspetto fiscale si possono mettere in campo ulteriori agevolazioni per i contratti concordati oltre a quelle già previste.
E pure sotto l’aspetto burocratico si può semplificare la vita del cittadino che intende affittare con contratto ad uso abitativo eliminando obblighi formali di registrazione e di comunicazione al comune. Quello che non si può fare è girarsi dall’altra parte e aspettare che passi la nottata perchè la nottata non passerà.
