Acquisto casa sulla carta

ACQUISTO CASA SULLA CARTA

Per acquisti di case sulla carta si intendono le transazioni che hanno ad oggetto immobili non ancora costruiti e che come tali esistono solo su progetto del costruttore.

Se da una parte l’acquirente che sceglie di acquistare sulla carta può contare magari su un prezzo più vantaggioso, dall’altra si nascondono dietro tale forma di compravendita numerose insidie a cui il legislatore ha cercato di porre un freno con il Decreto legislativo n. 122 del 2005 prima e ora con il decreto legislativo 14 del 2019 che, di fatto, risulta essere un correttivo al Dlgs del 2005.

Il Dlgs 2005 prevedeva per l’acquirente una serie di tutele che si sostanziavano nell’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisse il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà. Inoltre il costruttore aveva l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisse il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

Tuttavia il legislatore si è reso conto che la norma poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Da qui si è intervenuti con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che, ha modificato il dlgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005. Nella parte terza il Legislatore ha, infatti, inserito quattro disposizioni chiamate ad incidere parzialmente sulla disciplina dettata dal D.Lgs. 122/05, Si tratta degli artt. 385 386, 387 e 388 con i quali viene modificata l’originaria formulazione degli artt. 3,4, 5 e 6 del predetto decreto.

Dal 16 marzo 2019 si prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio. Sarà il notaio a verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale) e non potrà stipulare l’atto in assenza di fidejussione.

In base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita. Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. Le novità si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevono copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile che contiene l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

Per meglio comprendere però la portata ed il contenuto delle integrazioni apportate dal decreto legislativo in esame al precedente D.L. 122/05, è opportuno esaminare il più ampio contenuto di quest’ultimo, al fine di compararlo con le nuove disposizioni.

1) La tipologia degli acquirenti. Sotto tale profilo l’esistente disciplina non ha risentito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 14/2019. L’acquirente è individuato dalla L. 210 /04 ( di cui il D.Lgs. 122/05 è l’applicazione) in colui, persona fisica, che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o al coniuge oppure ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.
Nella disciplina in esame però si prevede che l’acquirente possa impegnarsi all’acquisto della proprietà di un bene anche mediante la stipula di un contratto di leasing, strumento quest’ultimo per lo più destinato all’imprenditore (fatta eccezione per quanto dettato dalla L. 28.12.2015 n.208 in tema di possibilità per le persone fisiche di ricorrere, per l’acquisto di un immobile, al leasing traslativo). Il che lascia deporre per una interpretazione più allargata del concetto di acquirente, comprensiva dunque anche di colui che, operando nel quadro della propria attività imprenditoriale o professionale, si induca all’acquisto di un immobile a ciò destinato.

2) La nozione di costruttore. La legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi e sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Il costruttore deve quindi necessariamente essere un imprenditore.

3) Il contratto preliminare di compravendita. L’art. 6 del D.Lgs 122/05, detta in modo preciso e dettagliato il contenuto del contratto preliminare di compravendita che il costruttore deve fare sottoscrivere all’acquirente dell’immobile ancora da edificare. L’art. 388 del Codice della Crisi d’Impresa (di cui al D. Lgs. 14/2019) ha previsto che il contratto preliminare debba anche contenere l‘attestazione della conformità della fidejussione al modello standard che sarà strutturato secondo le indicazioni offerte dagli emanandi decreti ministeriali.

Lo stesso art 388 del CCI ha disposto cheil preliminare debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Nel preliminare di vendita di un immobile su carta devono esserci:

• l’indicazione del rilascio della fidejussione e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale;
• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
• l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
• il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
• gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

4) La garanzia fideiussoria. L’art. 2 del D.Lgs. n.122/05 prevedeva l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula del contratto preliminare, una fideiussione a garanzia di tutti gli acconti versati o da versare al costruttore anteriormente all’effettivo trasferimento della proprietà l’art. 385 del D.Lgs. 14/2019, precisa che la fideiussione deve essere rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni: eliminando così gli intermediari finanziari. Può essere escussa anche quando il costruttore non rilascia la polizza assicurativa postuma decennale, su dichiarazione del notaio ( art. 385 del decreto) oppure quando, al decorrere della data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto oppure quando l’organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
Con l’escussione delle fideiussione, il promissario acquirente recede di fatto dal contratto, precludendosi quindi la possibilità di chiederne l’adempimento. La facoltà infatti concessa al Curatore di confermare l’esecuzione del contratto viene meno nel momento in cui l’acquirente opti per la restituzione delle somme da lui versate.

5) La polizza assicurativa decennale. Altra importante novità delle norme a tutela degli acquirenti di immobili da costruire è rappresentata dalla introduzione dell’obbligo di una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente dai danni causati da vizi dell’immobile. L’art. 4 del D.Lgs. n. 122/05 prevede l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa e di farne consegna all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà il D.D.Lgs 14/19, con l’art. 386, aggiunge, al comma 1 dell’art. 4 D.Lgs 122/05, che l’obbligo alla polizza è previsto a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere dall’acquirente, così duplicando la regola fissata per le ipotesi di mancanza di fidejussione.
L’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità
Si tratta di una tutela fondamentale volta a scongiurare il rischio che il compratore ci rimetta, se la polizza non viene inclusa nel contratto preliminare di vendita di un immobile su carta il notaio è chiamato a rifiutare l’atto e ad invitare l’impresa costruttrice a riformularlo affinché rispetti per filo e per segno tutte le nuove norme previste dal decreto legislativo .

6) La prelazione in favore dell’acquirente. La riforma operata dal D.Lgs. 14/2019 non ha interessato l’art. 9 del D.Lgs 122/05 secondo cui l’acquirente che abbia ottenuto la consegna dell’immobile e che lo abbia adibito ad abitazione principale per sé, per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado ha diritto di prelazione nel caso di vendita forzata dell’immobile oggetto del contratto concluso con il costruttore divenuto insolvente . Egli ha quindi il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile purché accetti le stesse condizioni alle quali il terzo aggiudicatario si è dichiarato disponibile ad acquistare. Trattasi di una prelazione legale in quanto trova la sua fonte nella norma ed è destinata ad operare solo in caso di vendita forzata del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita.

RENT TO BUY

Il rent to buy è un tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo, fissato nello stesso contratto, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Questo tipo di contratto si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

1) la concessione dell’utilizzo dell’immobile.Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);

2) il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando, peraltro, l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso). Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui: se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utlizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo. Se, invece, deciderà di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il preliminare.

Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. L’indicazione della duplice componente del canone costituisce, quindi un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy, perché strettamente collegato allo scopo di questo contratto. Nel caso in cui, per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato in contratto un importo meramente simbolico l’atto sarebbe comunque nullo.

Per il conduttore sarà possibile pagare i canoni convenuti (sicuramente per la parte imputabile al prezzo, ma anche per la parte imputabile al pagamento dell’utilizzo) mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente. In tal senso le parti dovranno disciplinare in contratto le modalità di addebito dei canoni del mutuo prevedendo la “compensazione” con un certo numero di canoni di valore complessivo pari a quello del capitale mutuato, oppure “spalmando” tale capitale su tutti i canoni previsti in contratto (in parte da ritenersi pagati mediante “compensazione” con l’accollo del mutuo e in parte da pagarsi in denaro).

Ovviamente il concedente rimane obbligato in solido con il conduttore per il pagamento delle rate del mutuo, se il mutuante non ha aderito all’accollo (art. 1273 c.c.).

Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.

La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:

1) un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo a tal fine la trascrizione è sempre necessaria anche se la durata convenuta è inferiore ai nove anni (al contrario di quanto previsto dalla legge per le locazioni, trascrivibili solo se di durata superiore).

2) un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto. Per poter contare sull’effetto prenotativo di cui sopra, l’atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione del rent to buy.
La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti (ad esempio per il rimborso dei canoni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di cessione), la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (non sia scaduto cioè il termine di durata del contratto ovvero non siano passati più di dieci anni dalla sua trascrizione) al momento:

• della risoluzione del contratto, risultante da un atto con data certa;
• della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento;
• della trascrizione del pignoramento;
• dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.

Tale privilegio, peraltro, non è opponibile sia ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al conduttore per l’acquisto dell’immobile sia ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario, che il conduttore si sia accollata con il rent to buy o con altro atto successivo.

In tutti i casi in cui dovessero cessare gli effetti di un rent to buy a suo tempo trascritto si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione, essendo interesse del proprietario/ concedente recuperare la piena disponibilità dell’immobile. A tale cancellazione si potrà giungere con il consenso debitamente manifestato dalle parti oppure una sentenza passata in giudicato, nella quale viene ordinata la cancellazione della trascrizione

Inventario e garanzia
Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova.
nel prenderlo in consegna deve procedere all’inventario e dare una garanzia; non può entrare in possesso dei beni prima di avere adempiuto a tali obblighi.
l’obbligo di redigere l’inventario non è inderogabile.

Nel caso del rent to buy sarà frequente il ricorso alla dispensa visto che il contratto già contiene la precisa descrizione del bene, e costituisce di per sé “inventario”. diversa è invece l’ipotesi in cui l’immobile venga concesso arredato. in questo caso il concedente può avere interesse alla redazione dell’inventario, per la descrizione degli arredi e degli accessori dell’immobile.

ll conduttore deve inoltre dare idonea garanzia. spetta alle parti individuare, in contratto, il tipo di garanzia da prestare. ad esempio, vista l’affinità tra la posizione del conduttore nel rent to buy e la posizione del locatario nel contratto di locazione, si può pensare ad una garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero a un deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamento dell’utilizzo). gli interessi legali sul deposito dovranno essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di utilizzo (o eventualmente imputabili al prezzo di cessione). anche l’obbligo di prestare garanzia ammette deroga.

L’ordinaria manutenzione
Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria

Le riparazioni straordinarie
Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio

Cessione del contratto
Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto., inoltre Il contratto di rent to buy potrà essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e comunque prima che venga perfezionato il contratto finale di cessione del bene, purché la facoltà di cessione non sia stata espressamente esclusa in contratto.Una volta divenuta efficace la cessione del rent to buy (con il consenso manifestato dal concedente/proprietario), il conduttore originario (cedente) viene liberato dai suoi obblighi, anzitutto da quello di pagare i canoni nella loro duplice componente. L’efficacia liberatoria del cedente non è inderogabile: al concedente/proprietario è infatti consentito, nell’esprimere il proprio consenso alla cessione, di non liberare il cedente, con la conseguenza che potrà agire contro quest’ultimo nel caso di inadempimento da parte del cessionario.

Il conduttore/acquirente
In caso di inadempimento del conduttore agli obblighi dallo stesso assunti con la stipula di un rent to buy (tra i quali l’obbligo di pagare il canone), il concedente potrà, a sua scelta:

1. avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto;
2. chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.). nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;
3. chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.), sempreché l’inadempimento non sia di scarsa importanza.

La legge stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.” Pertanto, una volta risoltosi il contratto, il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile (se il conduttore non provvede al rilascio dell’immobile, il concedente dovrà intraprendere una azione giudiziaria nei suoi confronti) e ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno subito. Le parti, tuttavia, possono introdurre in contratto una diversa disciplina, più favorevole al conduttore (prevedendo, ad esempio, che una certa percentuale della parte dei canoni da imputare a prezzo debba essere restituita, comunque, a quest’ultimo), ovvero più favorevole al concedente (prevedendo, ad esempio, a carico del conduttore l’obbligo di corrispondere ulteriori somme a titolo di penale ex art. 1382 c.c., in caso di suo inadempimento).

Resta fermo il diritto del concedente ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

Se il conduttore decide di non comprare l’immobile
Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.

Di conseguenza il concedente avrà diritto:

1. alla riconsegna dell’immobile;
2. a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto. Nel rent to buy è quindi essenziale che siano disciplinate attentamente e in modo chiaro le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore, e sia definita con precisione la quota dei canoni (per la componente da imputare al prezzo di vendita) che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto. La norma, peraltro, non pone dei limiti (massimi o minimi) alla quota da restituire: tutto è rimesso all’autonomia delle parti, libere di adottare la soluzione preferibile.

Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile se però il conduttore non adempie al suo obbligo di riconsegna, al concedente non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile.

Il concedente/proprietario

L’inadempimento del concedente

Dalla stipula di un rent to buy derivano obblighi a carico del concedente, il principale dei quali è certamente l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore

Fallimento

Il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto che prosegue vincolando entrambe le parti. In questo caso non opera la disciplina fallimentare ordinaria. Il contratto, pertanto, prosegue, senza che il curatore possa opporsi. Il curatore fallimentare, per non essere vincolato al contratto (e quindi recuperare la disponibilità materiale dell’immobile, sciogliendosi dall’obbligo di vendita al termine del periodo di utilizzo) dovrà agire in revocatoria, sempre che ne ricorrano i presupposti

Rent to buy ed immobili da costruire

I presupposti per l’applicazione della disciplina sugli immobili da costruire dettata dal Dlgs 122/2005, sono i seguenti:

1. che a vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa (quindi la disciplina non si applica se a vendere è un privato);
2. che ad acquistare sia una persona fisica;
3. che il bene che viene venduto sia un immobile da costruire per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire e i cui lavori non siano ancora stati completati, trovandosi ad uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.

Il legislatore ha voluto, con tale disposizione, derogare alla disciplina ordinaria dettata dall’art. 8 Dlgs 122/2005, a tutela del conduttore/acquirente.

La norma tuttavia non sembra avere ampi spazi operativi dato il suo circoscritto ambito di applicazione.

In particolare l’art. 8 Dlgs 122/2005 si applica al preliminare (perfezionato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un rent to buy.

Si tratta, comunque, di ipotesi “marginali”: infatti, nella stragrande maggioranza dei casi i contratti riguarda immobilei già ultimati e agibili, D’altra parte il rent to buy è stato pensato proprio per incentivare la vendita del patrimonio edilizio esistente delle imprese costruttrici, rimasto invenduto a causa della sfavorevole congiuntura di mercato.