Focus sulla fiscalità del “Rent to Buy”

Focus sulla fiscalità del rent to buy

L’articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 113 , convertito in legge, ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili ( rent to buy)

La summa fiscale di tale contratto è individuata dalla circolare 4/E del 19 febbraio 2015.

Il trattamento fiscale della fattispecie introdotta dal legislatore è importante al fine di verificare anche la convenienza economica dell’operazione.

In questa tipologia di contratto non sussiste alcun vincolo che obblighi entrambe le parti del contratto al trasferimento della proprietà dell’immobile. Esiste, però un diritto di acquisto, attribuito al solo conduttore, che, qualora esercitato, obbliga il locatore-proprietario a cedere l’immobile.

Dal punto di vista fiscale, distinguiamo, poi, la fase del “godimento”, da quella del “trasferimento” dell’immobile e il caso in cui il concedente operi in regime di impresa o come privato.

Concedenteprivato

Imposte dirette (IPEF):

La quota dei canoni stabiliti per la concessione del godimento (assimilabile alla locazione) è, tassata secondo la disciplina dei redditi fondiari, in regime ordinario (Irpef con abbattimeto del 5% del canone) o per opzione con il regime della cedolare secca.

Le quote del canone imputate ad acconto prezzo, diventano imponibili solo al momento della cessione dell’immobile, cioè all’esercizio dell’opzione di acquisto da parte del conduttore.

In questa circostanza, se la cessione, interviene oltre il quinquennio, dall’acquisizione iniziale dell’immobile da parte del concedente, ci sarà la tassazione irpef ordinaria, stabilita dall’art. 67 comma 1, lett. b), Tuir, cioè le “plusvalenze (differenza tra prezzo iniziale di acquisizione e prezzo finale di cessione) realizzatemediantecessioneatitoloonerosodibeniimmobili acquistatiocostruitidanonpiùdicinqueanni”, si sommano al reddito imponibile del concedente o su richiesta dello stesso si applica un’imposta sostitutiva del 26%. Non viene assoggettato a tassazione della plusvalenza, la cessione del fabbricato che per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principaleda parte del proprietario o dei suoi familiari.

Ugualmente, se l’immobile ceduto è stato posseduto da più di cinque anni il corrispettivo sulla cessione non assumerà rilievo fiscale.

In caso di mancato esercizio della cessione che comporta la restituzione delle somme destinate ad acconto prezzo non assume rilievo per nessuna delle parti.

Se , infine il contratto preveda il trattenimento delle quote, per mancato esercizio di acquisto, come in ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, l’importo costituisce reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. l) Tuir.

IMPOSTE DI REGISTRO

Le quote di canoni relative al godimentodell’immobile sconteranno, in generale, l’imposta di registro al 2% ( non sconta imposta di registro in caso di opzione a cedolare secca, se trattasi di immobile abitativo).

Alle quote da imputare in acconto del corrispettivo si applica l’aliquota del 3%. (con possibilità di scomputare tale imposta dall’imposta dovuta sul trasferimento finale del bene, secondo la disciplina ordinaria).

La base imponibile corrisponderà al valore dichiarato dalle parti o, se superiore, al corrispettivo pattuito, salvo l’applicazione, ove possibile, del prezzo-valore.

Se l’imposta versata sugli acconti risulta superiore a quella dovuta per il contratto di compravendita definitivo, è possibile chiederne il rimborsodella maggiore imposta versata.

Nessun rimborso, invece se, nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore o di risoluzione del contratto per inadempimento.

Concedenteoperanteinregimediimpresa

Le imposte dirette (IRPEF/IRES/IRAP)

La quota dei canoni stabiliti per la concessione del godimento (assimilabile alla locazione), costituisce un componente positivo di reddito per godimento di immobile che confluisce nella contabilità dell’azienda tra gli altri ricavi, secondo le regole proprie degli immobili merce, strumentali o patrimonio Quindi è tassato come irpef, ires o irap aziendale.

La quota dei canoni stabiliti per la concessione del godimento è contabilizzata come debito, e assume rilievo fiscale solo nella eventuale fase di vendita successiva. In tal caso, infatti, si genera un ricavo (immobili merce) ex art. 85 Tuir, o una plusvalenza (immobili strumentali o patrimonio), ex art. 86, comma 2, Tuir.

In caso di mancato esercizio del diritto, non emergerà per il concedente alcun componente positivo di reddito, salvo che il contratto stabilisca la possibilità di trattenere anche la quota di canone imputata ad acconto prezzo, che, in tal caso, costituisce componente positivo di reddito.

IVA

La quota dei canoni stabiliti per la concessione del godimento: le locazioni di fabbricati abitativi o strumentali rientrano tra le operazioni esenti da IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8, D.P.R. 633/1972.

Però il locatore se è un costruttore e loca un immobile abitativo, può optare volontariamente per il regime di imponibilità all’IVA;

Se trattasi di immobile strumentale, si può optare  per l’assoggettamento dell’IVA.

L’IVA sarà dovuta nella misura ordinaria del 22%, per le locazioni

di fabbricati strumentali, del 10% nel caso di locazione di fabbricati abitativi.

Per gli importi dovuti a titolo di acconto sul prezzo, nella fattispecie in cui l’operazione sia imponibile ai fini IVA, le aliquote applicabili sono quelle vigenti al momento del pagamento dell’acconto, e precisamente:

• aliquota ridotta del 4%, se il futuro acquirente richiederà le c.d. agevolazioni prima casa, purché vi siano i requisiti di legge;
• aliquota ridotta del 10%, se l’abitazione è riconducibile ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 ovvero se si tratta di beni strumentali e vi siano i requisiti di applicabilità della c.d. legge Tupini;
• aliquota ordinaria del 22% per le abitazioni nelle categoria catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali ove non vi siano i requisiti della c.d. legge Tupini.

Nel caso di mancato esercizio dell’acquisto, invece, il concedente dovrà emettere una nota di accreditopari ai canoni percepiti a titolo di acconto sulla vendita, salvo, in caso che il contratto stabilisca la possibilità di trattenere anche la quota di canone imputata ad acconto prezzo. Sarà emessa nota di variazione anche in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, tenuto a restituire tutti gli acconti. Analogamente, in caso diInadempimento del conduttore, la nota di variazione sarà emessa poiché, rimanendo i canoni trattenuti a titolo di penalità, escono dal campo di applicazione dell’Iva.

IMPOSTA DI REGISTRO

In questo caso, essendoci l’alternatività tra imposta di registro e IVA, bisogna distinguere:

Immobile abitativo nella quale non sia stata esercitata l’opzione IVA:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 2% ;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: proporzionale al 3%.

Immobile abitativo nella quale sia stata esercitata l’opzione IVA:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: fissa di euro 67, precisando che se il contratto viene stipulato con atto notarile la misura fissa è di euro 200;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200,00.

Immobile strumentale nella quale non sia stata esercitata l’opzione IVA:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 1% ;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200,00.

Immobile strumentale nella quale sia stata esercitata l’opzione IVA:

• imposta di registro dovuta per la parte di canone relativa al godimento: proporzionale al 1%;
• imposta di registro dovuta per la parte di canone qualificata come acconto prezzo: fissa di euro 200,00.

In quest’ultimo caso si riscontra una deroga al principio di alternatività IVA/registro di cui all’art. 40 D.P.R. 131/1986, ai sensi dell’art. 5, lett. a-bis, Tar. I, D.P.R. 131/1986.

Dott. Carmine Francavilla