Il Catasto: nuova tassa per Condomìni e non

Pare ormai definitivamente conclusa (anche se purtroppo “a scapito” di Condomìni e privati) l’annosa querelle circa le modalità di censimento (e la relativa fiscalità) di quelle unità immobiliari (cd pertinenze) variamente collegate ai beni principali cui afferiscono. Si viene meglio di seguito a spiegare…

Aree comuni, cantine, box auto… le prime novità del 2016.

Con l’uscita della Legge 208/2015 (cd Legge di Stabilità 2016) l’Agenzia delle Entrate si era subito affrettata a fornire primi chiarimenti circa la corretta individuazione nonché rappresentazione grafica in Catasto degli immobili de quibus; il tutto anche alla luce del trattamento fiscale che a questi per legge sarebbe stato attribuito.

Il suddetto Ente in particolare, nell’intento di escludere dubbi di sorta da parte di professionisti e non, aveva provveduto ad emanare in merito un apposito provvedimento con il quale aveva fondamentalmente disposto quanto segue:

– AREE COMUNI (= deve essere qualificata come area esclusiva, e non più come bene comune non censibile, l’area di corte afferente ad un solo immobile residenziale riportato nel relativo mappale <<unitamente a cantine e autorimesse>>);

– CANTINE e AUTORIMESSE (= devono essere qualificate come unità immobiliari a se stanti (e non semplicemente come maggiori consistenze dei beni principali cui afferiscono) quelle cantine, depositi e autorimesse (ma in realtà la previsione è da estendere a tutti quegli immobili rientranti nelle categorie C/2 e C/6!) che, <<presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali>>, hanno autonomo accesso <<da strada o da corte esclusiva o da parti comuni>> dei detti stabili). (Cfr. Circolare AE n. 2/E del 1 febbraio 2016 e successiva Nota Direzione Centrale Catasto, Cartografia e Pubblicità Immobiliare n. 60244 del 27 aprile stesso anno).

Dubbi e incertezze.

Nonostante il menzionato provvedimento intendesse stabilire solo per il futuro, ovvero per le <<dichiarazioni di nuova costruzione>>, esso tuttavia non si presentava scevro da problemi. In altre parole, veniva in merito fatto notare dai tecnici di settore che, pur non obbligando a <<ricondurre ad area esclusiva dell’unica unità abitativa l’area di corte già censita come BCNC>> né tantomeno <<alla “divisione” dell’originaria unica unità immobiliare>> già comprendente in sé i relativi beni pertinenziali, la citata Circolare dell’Agenzia delle Entrate esponeva comunque il fianco ad una duplice obiezione, e cioè:

– quale compatibilità tra la medesima e le previsioni circa i requisiti per l’autonomo censimento catastale delle unità immobiliari?

– come trattare quegli aggiornamenti catastali non costituenti variazione di un’unica abitazione ma invece riguardanti <<nuove unità edilizie>>? Ovvero, cosa fare, ad esempio, in caso di operazioni quali fusione, ampliamento, divisione o ultimazione di nuovi immobili originariamente però già censiti in Catasto? (Cfr. Note Dir. Centr. Servizi Catastali n. 38500 e n. 223119 del 4 giugno 2020).

La risposta dell’Erario

L’Agenzia delle Entrate provvedeva perciò a precisare ulteriormente (parzialmente modificandolo) il proprio iniziale orientamento, focalizzandosi quindi su tre assunti fondamentali:

I) autonomia funzionale e reddituale (= non possono più qualificarsi come semplici <<accessori complementari>> delle residenze principali cui competono quelle pertinenze (cantine, depositi e autorimesse) con accesso da strada o da corte esclusiva o ancora da parti comuni dello stabile di cui costituiscono porzione. Esse infatti sono piuttosto unità autonomamente fruibili e, come tali, dotate di <<una ordinaria suscettività a produrre un reddito proprio>>);

II) usi locali (= è necessario comunque verificare la consueta destinazione d’uso del singolo bene pertinenziale (determinandone le <<caratteristiche tecnico-fisiche>>) al fine valutare la concreta opportunità di un suo autonomo censimento in Catasto);

III) retroattività degli aggiornamenti (= <<al fine di conseguire uniformità nelle modalità di censimento>> delle pertinenze, tutte le dichiarazioni di variazione (e non più solo quelle di nuova costruzione) a vario titolo presentate comportano lo stralcio dei detti beni dalle originarie abitazioni residenziali di riferimento; il tutto <<indipendentemente dal presupposto normativo in base al quale le stesse sono rese in Catasto>>).

La disciplina in vigore dal 1 luglio 2020

Alla luce di quanto sopra è quindi adesso possibile tracciare (seppur in maniera molto schematica) le seguenti linee guida operative. E precisamente:

1) AREE COMUNI:

– è improprio il loro censimento come BCNC ma se originariamente già iscritte nella detta categoria non sussiste ora alcun particolare obbligo di riconduzione delle medesime nell’alveo delle AREE ESCLUSIVE dell’unica unità abitativa residenziale di riferimento;

2) CATEGORIE C/2 e C/6:

– in caso di nuova costruzione: sono da considerare unità indipendenti produttive di relativo reddito; il tutto però solo qualora, tenuto conto degli usi locali, esse si caratterizzino per autonomo accesso da strada o corte privata o parti comuni dello stabile di appartenenza;

– in caso di costruzione già esistente:

— devono essere scorporate dall’originario unico immobile che le comprende solo in caso di interventi su quest’ultimo che ne comportino la variazione catastale e sempre comunque tenuto conto della normale destinazione d’uso delle stesse (cd usi locali);

— non possono essere accorpate (quando già autonomamente censite) ad abitazioni residenziali mediante tentativo di fusione. Tale operazione costituirebbe una variazione non conforme alla prassi catastale proprio per contrasto con la richiamata previsione erariale. (Cfr., per approfondimenti, anche Nota Ufficio Provinciale di Milano – Territorio n. 30383 del 20 ottobre 2020).

Conseguenze per Condomìni e Privati?

La richiamata normativa erariale porta purtroppo con sé innegabili svantaggi per l’utenza tanto condominiale quanto privata. Ed infatti possiamo già riscontrare:

a) maggiori diritti catastali da versare (= per ogni nuova pertinenza da censire autonomamente o da re-iscrivere in Catasto causa previa errata configurazione (si pensi ad un’area di corte comunque censita post 2016 come BCNC anziché come AREA ESCLUSIVA o ancora ad una cantina comunque iscritta, dopo l’intervento dell’Agenzia Entrate, come maggior consistenza di abitazione principale e non come bene indipendente) è richiesto il versamento all’Erario della somma di Euro 50,00 ai fini di inserimento/aggiornamento delle relative schede catastali);

b) TARI più elevata (= la tassa sui rifiuti viene calcolata avendo riguardo al dato della superficie catastale tanto delle abitazioni principali quanto delle relative pertinenze. L’attuale censimento di quest’ultime come beni indipendenti non può che comportare un incremento dei valori di superficie da prendere a riferimento quali fattori di calcolo e quindi un conseguenziale aumento della tassa in oggetto);

c) prossimo innalzamento dell’IMU (= con la ventilata riforma del Catasto (di cui si vocifera già da un po’ di tempo) l’imposta de quo verrà calcolata, al pari della TARI, non più sui vani ma sulle superfici; il tutto con le stesse conseguenze qui sopra descritte proprio per tale ultimo tributo).

Si tratta insomma di una situazione di certo non agevole, che in tempi di crisi come questi non fa nient’altro che gravare ancor di più sulle già martoriate tasche della classe contribuente!

Di MALFANTI COLOMBO Luca