Il proprietario del secondo millennio
Il condomino e il condominio 4.0
La nuova frontiera del condominio 4.0
Il tragico anno della pandemia ha portato necessariamente al massiccio utilizzo delle tecnologie che permettono riunioni in videoconferenza. Una scelta obbligata che ha permesso in tutti i settori economici la continuità lavorativa e ha evitato o quantomeno attenuato una catastrofe finanziaria e sociale.
I contatti da remoto sono anche diventati un’occasione di riunione familiare e amicale nell’impossibilità della frequentazione fisica, e la loro diffusione oramai ha coinvolto tutti i componenti del nucleo familiare, nonni compresi. Una simile rivoluzione doveva necessariamente riguardare anche l’istituto condominiale che vive, agisce, opera sulla base delle decisioni assunte dall’assemblea condominiale e che ovviamente nelle condizioni attuali, è impossibilitata a riunirsi fisicamente se non mettendo a grave rischio la salute dei partecipanti.
Questa necessità ha costretto e costringerà i condomini e l’amministratore a una presa di coscienza circa la non più rinviabile esigenza di partecipare alla gestione condominiale in modo diverso rispetto ai canoni abituali, anche il condominio entra, forse obtorto collo e con un ventennio di ritardo, nel
nuovo millenio, che non significa solo tecnologia e digitalizzazione ma anche cultura, formazione, dialogo con la realtà urbana circostante, rapporto con le istituzioni locali, attenzione costante ai temi ambientali e all’edilizia sostenibile. Non si può negare che la nuova frontiera del condominio 4.0 sarà una grande sfida, specialmente per un paese in cui l’età media è la più alta d’Europa, ma chi resterà indietro sarà inesorabilmente relegato nel limbo del “condominio marginale” una entità meno efficiente e più costosa.
Le quattro linee di sviluppo per il condominio 4.0:
1) Il proprietario consapevole
Sembra ovvio sottolinearlo ma la componente più importante di qualunque organizzazione, compreso il condominio, sono le persone che lo costituiscono quindi nel nostro caso i condomini.
Un condominio efficiente e moderno non può prescindere da un nucleo di condomini motivato partecipante e responsabile, che possa rappresentare una forza trainante anche per tutti gli altri. Un ruolo decisivo può essere interpretato dalle associazioni della proprietà attraverso l’organizzazione di percorsi formativi che possano integrare conoscenze di ambito giuridico, tecnico, fiscale ma anche tecnologiche e di uso degli strumenti informatici al fine di rendere possibile e consapevole la progettazione, realizzazione e valutazione di interventi complessi su cui sempre più spesso l’assemblea è chiamata ad assumere decisioni (vedasi tutte le problematiche legate al superbonus fiscale del 110%)
2) L’amministratore: dal buon padre di famiglia al manager che gestisce il cambiamento.
La figura dell’amministratore è già stata ampiamente ridisegnata dalla riforma del condominio, sostanzialmente aumentandone i compiti e le responsabilità. E’ in ogni caso evidente che il condominio 4.0 avrà bisogno di un professionista che vada ben oltre i confini del mandatario che
sino ad oggi giurisprudenza e dottrina gli hanno ritagliato intorno perché il condominio moderno ha necessità di molto di più rispetto alla mera esecuzione dei compiti demandati dalla legge.
Saranno necessarie capacità comunicative persuadenti ed efficienti sia nei rapporti con i singoli condomini sia nella direzione dell’assemblea , gestire le informazioni, trovare nuove opportunità, definire obiettivi, elaborare strategie, pianificare attività, raggiungere gli obiettivi e controllare i risultati.
Come deve fare un manager per un’azienda l’amministratore deve fare in modo che il condominio reagisca tempestivamente e in modo positivo ai cambiamenti esterni che nel mondo di oggi avvengono in modo così veloce e tumultuoso.
Come in tutte le organizzazioni anche nel condominio c’è bisogno di un leader l’amministratore, che deve essere seguito e rispettato in virtù della competenza, dell’umanità, della capacità di ascolto, dell’innovazione.
3) La normativa evoluta
Se è vero che la legge di riforma non si può certo considerare l’avvio dell’era della modernità perché non si è voluto ribaltare l’assetto normativo vigente introducendo la capacità giuridica, non si è messo mano alla limitazione delle norme inderogabili ponendo in primo piano la volontà dei condomini e continuando così la persistenza di una visione centralista e statalista, non si può però non scorgere la luce dell’innovazione nell’ultimo comma dell’art. 1135 cc “ L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”. Come ha rilevato Corrado Sforza Fogliani (Archivio delle locazioni e del condominio, 2014 n°1) questa norma rappresenta un “balzo in avanti” nel panorama sclerotizzato e barocco del quadro normativo italiano perché rappresenta “ il riconoscimento delle cosiddette comunità volontarie sul modello americano, associazioni libere di cittadini che curano e amministrano vie e piazze in ambito urbano ma anche più vasti comprensori territoriali”.
Ci si riferisce al B.I.D. (Business Improvement District), organizzazione mista pubblico-privata che può operare come un’organizzazione no profit o para governativa (quasi-governmental entity) e si occupa di una gestione globale dell’area, dalla pulizia alla sicurezza, dalla riparazione dei marciapiedi e delle ringhiere alla eliminazione delle barriere architettoniche, ma anche di attirare investimenti e fare marketing producendo utili che vengono poi reinvestiti a vantaggio della comunità.
La chiave di successo dei B.I.D. (più di mille negli Stati Uniti, 67 solo a New York e presenti in tutte le 50 più grandi città americane) è l’innovativa concezione della partenership pubblico-privato dove la parte pubblica si pone veramente al servizio del privato che diventa il capofila del governo della comunità (citizen-driven governance). Peraltro introdurre in Italia le esperienze americane (ma anche di Regno Unito e Germania) di auto governo non sarebbe che l’applicazione del principio di sussidarietà sancito nell’ultimo comma dell’art. 118 e introdotto nel nostro ordinamento costituzionale con la riforma del titolo V. L’art. 1135 cc rende concretamente possibile la partecipazione del condominio al “board” di governo delle comunità costituendo quindi non solo il primo passaggio di trasformazione e di superamento dei limiti dell’ente di gestione ma anche lo stimolo per una concreta applicazione e per l’abbattimento degli ostacoli che la burocrazia locale frappone all’attuazione del principio di sussidarietà.
4) Il nuovo orizzonte del regolamento
La necessità di portare il condominio ad affrontare pienamente le sfide della modernità non può prescindere da un profondo cambiamento della natura del regolamento condominiale, al fine di concedere la massima libertà di gestione ai condomini. Liberarsi dai rigidi vincoli stabiliti dal codice civile circa la forma di governo del condominio permetterebbe ai partecipanti di costruirsi l’abito più adatto alle proprie esigenze, essendo del tutto evidente che un grande complesso immobiliare in un’area metropolitana ha delle diverse necessità di “governance” rispetto a un edificio di più modeste dimensioni, e così per i condomini urbani rispetto a quelli situati in aree decentrate, per quelli signorili in zone residenziali rispetto ai blocchi di alveari delle periferie. Avremmo anche una notevole diminuzione del contenzioso se pensiamo alla grande quantità di cause che sono generate dalle contestazioni sulle irregolarità formali delle assemblee. Anche in questo caso dobbiamo pensare a un modello americano, quello delle township, le “città private” così diffuse negli Stati Uniti da interessare oltre 60 milioni di persone. Chi vuole abitare in questi agglomerati di immobili accetta un regolamento-contratto che contiene le più varie regole non riguardanti solo modelli gestionali ma che coinvolgono stili di vita e necessità particolari.
Il grande salto nella modernità non potrà prescindere dalla libertà.
Avv. Mario Fiamigi
Vice Presidente APPC
