Un’ordinanza sconcertante in materia di Locazioni

Una ordinanza sconcertante del tribunale di roma in materia di locazioni ad uso diverso

Con una recente Ordinanza ( 27/8/2020 ) il Tribunale di Roma , Giudice M.P. Grauso , accogliendo il ricorso cautelare del conduttore di un immobile locato per uso commerciale , ha ridotto il canone contrattuale del 40% per i mesi di Aprile e Maggio e del 20% da Giugno 2020 a Marzo 2021 , nonché disposto la sospensione ( non esercitabilità ) della garanzia fidejussoria contrattualmente prevista a favore della parte locatrice .

Nella motivazione dell’Ordinanza si afferma che , in una situazione di impossibilità di esercizio delle attività produttive a causa della chiusura imposta dalle Autorità governative per proteggere la popolazione dalla pandemia , ricorrerebbe non il caso della invocabilità da parte del conduttore della risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c. per eccessiva onerosità sopravvenuta ( ipotesi ammessa dall’orientamento della Suprema Corte ) , bensì quello dell’obbligo del locatore di rinegoziare un canone ridotto in base al dovere generale di buona fede oggettiva nella fase di esecuzione del contratto ( art. 1375 c.c. ) .

E conseguentemente ne deriverebbe il potere del Giudice , in caso di non adesione del locatore a tale obbligo , di determinare d’autorità una ridotta misura del canone per ristabilire l’equilibrio contrattuale .

Ciò, nonostante le misure fiscali previste dall’art. 65 del Decreto Legge 17/3/2020 n. 18 a favore dei conduttori ( credito di imposta del 60% ) , misure che il Giudice del Tribunale di Roma stima non sufficienti e pertanto inidonee a riportare in equilibrio il contratto di locazione.

Non si può non dire chiaramente che si è di fronte ad una logica giuridica , ma prima ancora economica , sconcertante , che scavalca a piè pari e senza imbarazzo sia le libertà sulle quali si regge il nostro sistema economico , sia i principi costituzionali e civilistici in materia di proprietà immobiliare e di contrattualistica .

Nelle considerazioni del giudice romano non hanno trovato spazio e accoglienza né il fatto che l’immobile locato sia rimasto comunque sempre nel possesso del conduttore e non sia tornato nel godimento del proprietario ; né il fatto che , essendo rimasta invariata la prestazione da parte del locatore , non è certo per sua colpa che si sarebbe creato lo squilibrio individuato dal giudice ; e neppure la corretta attribuzione allo Stato della responsabilità e dell’onere di fronteggiare una emergenza sanitaria e le sue conseguenze sulle attività economiche con misure di sostegno economico adeguate .

Si è invece scelta la soluzione più facile , e più autoritaria , di scaricare sulla proprietà il costo della emergenza sanitaria .

Non è una novità in assoluto , in quanto già avviene per altre emergenze ( i termini di grazia sempre concessi nei casi di morosità , i differimenti pretestuosi delle esecuzioni ) , ma è tuttavia una novità inaccettabile la pretesa assurda di addirittura teorizzare il venir meno dei principi fondamentali .

Conseguentemente dobbiamo augurarci che il riferito orientamento venga prontamente riformato , corretto e abbandonato al più presto .

Altrimenti vorrà dire che ci saremo svegliati in Bielorussia e non nell’Italia della Costituzione del ’48 .

Marco Evangelisti

Presidente Nazionale APPC